卖房子这门生意，过去十年的核心能力是讲故事，现在突然变成了交实物。当广州中海大境在10月17日到18日这个普通周末拿下1.2亿元成交额时，同期市场上还有不少项目在用效果图和沙盘做客户拦截。项目负责人在接受中国房地产报采访时说得很直接：现在购房者拒绝“画饼式”销售了。这句话的背面是，2026年8月28日住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发了关于完善商品住房销售制度的通知，广州在9月30日落了细则：2026年8月28日起取得预售许可证的项目，竣工备案后才能发放个人住房按揭贷款。
这个政策把开发商的现金流模型打开了一个口子。按照中国房地产报转引普睿数智广佛区域的数据，广州新房库存1373万平方米，其中取证时间在36个月以内的库存675万平方米，占比49%。按新房从取得预售证到交付通常需要两年到三年的周期推算，约有一半新房已经进入现房或准现房阶段。注意，这是库存端的取证时间口径，不是成交口径，但这个结构足以说明市场里的货，有一半已经过了“讲故事就能卖”的阶段。